Правовые аспекты регулирования земельных отношений за рубежом

1.2 Правовые аспекты регулирования земельных отношений в государствах-членах Европейского Союза

В Европе существуют две различные системы, относящиеся к земельному праву. В большинстве европейских правовых систем, которые все следуют традиции гражданского права, существует понятие собственности. Право собственности на землю является полным вещным правом. Поскольку это самое обширное право, может быть только одно право собственности на один объект. Другими словами, право собственности является унитарным. Собственность может быть совместной, но не может быть разделена на различные права собственности. Вторая группа правовых систем придерживается традиции общего права .
В Польше рынок земель регулируют преимущественно экономические средства. Государство через специально созданное Агентство сельскохозяйственной собственности государственной казны (АВРСП) выкупает у крестьянских хозяйств земли и недвижимость и продает их перспективным хозяйствам, малоземельным, молодым крестьянам и тому подобное. Приоритет предоставляют покупателям, которые имеют надлежащую квалификацию. Максимальная площадь земельного участка, которая может быть куплена в одни руки, составляет 500 га.
В Словакии рынок земли регулируется государством через созданный Словацкий земельный фонд. Собственниками земли сельскохозяйственного назначения в Словакии, могут быть физические лица, которые работали и вели бизнес в области сельского хозяйства не менее трех лет. Юридические лица имеют право покупать землю, если зарегистрировали свой бизнес по крайней мере 10 лет назад, и должны доказать, что имеют трехлетний стаж ведения бизнеса в сельском хозяйстве.
В Латвии, несмотря на то, что это не аграрное государство, рынок земли эффективно функционирует. Разрешение на куплю-продажу земли имеют как граждане Латвии, так и зарегистрированные там предприятия. Все операции по передаче прав на землю согласовывают с государственными органами и фиксируют в земельном кадастре. Никаких ограничений по размеру земельного участка нет.
В Венгрии, как и в других восточноевропейских странах, существуют определенные ограничения на куплю-продажу земли. Это обусловлено прежде всего предоставлением приоритетного права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения лицам, которые связаны с сельскохозяйственной деятельностью и имеют аграрное образование. Для того, чтобы купить в этой стране землю, надо обладать навыками в области сельского хозяйства или вести бизнес в сельском хозяйстве не менее 3 лет.
В Австрии рынок земли весьма ограничен. Сделки купли-продажи земель регулируют исключительно местные органы власти, к тому же, учитывая федеративное устройство страны, в каждой из провинций существуют свои правила передачи земли в собственность. В некоторых провинциях установлены ограничения относительно минимальной площади земельного участка и ограничения цены.
Во Франции по всем операциям на рынке земли сельскохозяйственного назначения следит Агентство по управлению землями и развития сельских территорий (SAFER). Агентство имеет право первенства на покупку земли, кроме того, оно может не допустить подписания соглашения на продажу земли, если считать, что операция носит спекулятивный характер, либо торги происходят по сниженной цене. Рынок земли находится в поле зрения государства, формирует специальную земельную политику. Она направлена прежде всего на совершенствование аграрной структуры, перераспределение земли и регулирования рынка сельскохозяйственных земель. Все операции по купле-продаже, предоставление в аренду земельных участков во Франции находятся под строгим контролем органов власти. В общем, механизм Франции строго урегулированы, здесь действует не только право первенства на покупку земель, но и запрет в течение 15 лет продавать или сдавать в аренду приобретенные земли. Страна настолько защищает свою землю перед иностранным покупателем, на практике она может приобрести только коренной французский фермер .
Германия – страна со свободным рынком земли, к тому же она безоговорочный лидер по продаже сельскохозяйственных угодий в Евросоюзе. Иностранцы и граждане страны могут свободно покупать землю. При продаже земли установлен налог в размере не более 3,5% от цены сделки, который оплачивает покупатель. В Германии введен либеральный рынок земель, на котором торговля земельными участками между частными лицами (физические или юридические лица) происходит без ограничений со стороны государства. Однако для того, чтобы приобрести земли сельскохозяйственного назначения, необходимо получение разрешения от специальных органов.
Нидерланды в агросекторе считают одной из самых стран в мире, рынок земли здесь совершенно открыт. Государство не устанавливает никаких ограничений относительно права собственности на землю для иностранных физических и юридических лиц. Также установлено максимальной площади земельного участка, которая может быть приобретена в собственность. Цены на земельные участки полностью регулирует рынок.